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无法忽视的痛点:贫富同区or分区,听市长or听市场?

(2017-09-14 15:58)

标签:杂谈

近期,北京几个小区,关于同一小区中保障房与商品房分隔问题,引发了广泛关注与争议。这让我想到十年之前,有段时间,媒体上曾讨论过贫富分区居住的问题。其实对于类似现象,近几年老杨一直在思考,也心存担忧,借此机会聊聊。


先看近期热点案例的基本情况。


“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”,同在北京东五环东坝乡一小区。2017年6月,该小区纯商品房交房,自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现:两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。


“学府苑”的业主认为,设置隔离带后,小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”,购房合同中30%的绿化率没有达到,且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且,“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区,200多户居民仅有一条出入道路,遇到突发事件,或有疏散隐患。因此要求拆除这一人为屏障。


位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”,也属龙湖开发,也有此现象。“玉璞家园”于2016年3月交房,与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。“玉璞家园”

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谜局:今年住宅销量,到底是涨,还是跌?

(2017-09-07 15:25)

标签:杂谈

我国的房地产数据,多而杂,有时候同一指标,不同口径,还会相互矛盾,甚至运行方向相反。


房地产市场的所有数据中,房屋交易量最重要!不幸的是,这个最重要的数据,当前就存在很多矛盾之处,这会让业内外人士感到困惑。这里,比较两组数据。


一、全国增长与50城下降。


今年1-7月份,全国新建商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中,新建商品住宅销售面积增长11.5%。


看到这一组数据,你会感觉今年全国房屋销售势头相当强势,商品房增长14%,是一个较大增幅。2010年至2016年,全国这一指标的均值是8%。即便是看住宅,11.5%的增幅也是很不错的。


如果仅看这两组数据,购房者和开发商,似乎都应对楼市持偏乐观态度。


易居研究院的50城市场月报中,选取了50个大中城市:北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜

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全国百城房价收入比,深圳仍是老大,惠州涨太快!

(2017-09-05 12:40)

标签:杂谈

近日,易居房地产研究院发布了一份《全国百城房价收入比研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,供大家参考。


全国百城商品住宅均价

根据CRIC数据库的新建商品住宅(剔除可售型保障房、棚改房)成交均价来看,全国100城中,有33个城市房价高于1万元/平方米,其中超八成城市已出台相应调控收紧政策,以期遏制短期内房价快速攀升及市场过热的投机氛围。


具体来看,均价较高地区集中在东部经济发达的一二线城市,其中深圳、上海、北京、厦门等沿海城市位居涨幅榜前4位,成交均价分别为55637、47871、41363和34229元/平方米。而另一方面,南充、宿州、益阳、株洲、吕梁、湘潭、六盘水等7城住宅均价仍不足5000元/平方米。


自2015年此轮全国楼市回暖以来,最引人瞩目的城市是“深圳”,虽然不断收紧的房地产调控使得其成交均价保持稳定,但均价水平仍遥遥领先其他城市。与此同时,部分库存较高的城市房价依旧没有上升迹象。


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中国房地产金融环境,下半年将轻度“中风”!

(2017-08-31 16:01)

标签:杂谈

大家的一致感受,今年以来,金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房,审批流程拉长,贷款利率抬升。哥们,不乐意高利率,那你就死等吧,银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩。


房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。


这一点,从圈内来看,老杨算是较早注重金融环境对楼市影响的专家,过去十年,陆续开发了多份研报,跟踪研究金融环境的变化与楼市的关系。比如:


近日,易居房地产研究院公布了一份《中国房地产业金融环境指数报告》报告。由研究员赖勤执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,老杨略作延展,供大家参考。


本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面,共选取9个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期中国房地产业金融环境指数。


根据2011年以来9个指标波动情况,利用五分法将指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、

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板块轮动趋弱,已有城市房价初跌,哪里最冷?

(2017-08-29 19:15)

标签:杂谈

若问:全国房价走势如何?


杭州、南京、武汉、合肥、长沙等诸多的城市的网友,可能会表示:热得狠,买不到房呀!


错!你们指的可能是新房。由于政府严厉限制定价,导致部分热点城市的部分新盘,一房难求。


但是,买不到新盘,可以买二手房嘛。二手房价格更能反映楼市真实状况。


近日,易居房地产研究院公布了一份《全国二手房价格变化与板块轮动研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,同时老杨略作延展。



国家统计局发布的70城二手住宅价格指数,今年7月与6 月相比,价格下降的城市有11 个,上涨的城市有54 个,持平的城市有5个。7 月份房价上涨的城市数量在减少,而房价下降或持平城市数量在增加。


从环比价格变动来看,最大增幅城市是南宁,为1.4%。其次是乌市、武汉、重庆、沈阳,皆为1%或以上,除了武汉,其他四市为西部和东北城市,属于滞后性上涨。

跌幅最大城市为北京,跌0.8%,其次是天津、石家庄。好吧,京津冀城市群的三位掌柜

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地市泡沫大于房市,你知道吗?

(2017-08-14 17:26)

标签:杂谈

前段时间,易居院发布了一份关于:2016年中国楼市泡沫与1990年日本楼市泡沫比较的报告。点看:


其中,多次提到1990年前后日本泡沫之大,其重要指标之一,就是地价。在日本官方与民间的诸多房地产指标中,非常重视地价,远比房价重要。


但我国,各界总是盯着房价,不太关注地价。其实,只有两个群体,深切的体会到地价的变化:抢高价地的开发商、卖高房价地的地方政府。


依老杨的理解:本轮部分城市的房价有泡沫,但更大的泡沫来自于地价 。


不妨看最新的三个指标吧。


一、今年1-7月份,全国商品房成交均价7928元/平方米,同比增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。今年以来,商品房均价增幅基本保持在4%多点

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千人大会上,老杨透露了什么楼市秘笈?

(2017-08-10 10:42)

标签:杂谈


8月6日,老杨应合肥百瑞房产网之邀,值合肥最大的房地产微信号”霸都楼市“生日之际,在安徽大剧院,面对上千合肥普通民众,讲了近一个小时的房地产形势。当天,霸都楼市的小编做了一些我的演讲内容整理,大致如下,分享与大家。


房地产短周期逻辑与走势,年内政策高压持续,明年或放松


要想预测未来一年的楼市和房价走势,可以由四个层面关注:


经济面、政策面、资金面和存货面。其中有两

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易居院重磅报告:二季度,全国购房杠杆率调头向下!

(2017-08-01 18:59)

标签:杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国居民购房杠杆研究》报告。这是全国首份居民购房利用正规贷款(商业按揭与公积金贷)杠杆率的的研究报告。杠杆率与房价变化密切相关,研究杠杆率变化,可以知道个人融资购房的热情及房贷政策松紧程度,进而预测房价变化。 


以下是报告的主要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。


全国个人按揭房贷余额走势

从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看,近年来呈现加速增长的态势。


数据显示,2004年4季度-2014年4季度的10年间,个人购房贷款余额由1.6亿元上升至11.5亿元规模,期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度,短短2年半时间,贷款余额迅速攀升至21.6亿元,期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出,本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。


回顾过去近13年数据,个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度(60%),这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间,中央相继出台了“国

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重磅预测:2017年全国住宅成交18亿平米,下跌7%!

(2017-07-27 13:30)

标签:杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国二手房市场研究》报告。这是全国首份针对全国二手房成交面积,以及将新房和二手房成交面积加总的研究报告。报告显示:。 以下是报告的精选内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。


统计局数据显示,2016年新建商品住宅成交面积达13.7亿平方米,同比增长22.4%,增幅比2015年扩大15.5个百分点。经易居研究院估算,二手住宅成交面积达5.8亿平方米,同比增长63.2%,增幅比2015年扩大16.6个百分点。


观察历史数据发现,2016年一手房和二手房成交规模均已达到历史最高位。与2009年相比,一手房成交规模增长了近60%,而二手房规模更是增加了近110%,增幅约等于一手房的2倍。


从二手房成交面积/一手房成交面积的比值来看,2015年该指标开始回升,达到2009年历史最高位水平32%,到了2016年,该比值进一步攀升至42%,刷新历史最高值。


根据收集到的各城市一、二手住宅成交量,分别计算出其二手房成交量/一手房成交量的比值。


具体城市来看,二手房成交量占比较大城市主要位于东部沿海城市(

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中国首份房租收入比报告:50城七成过高,北上深租不起!

(2017-07-24 12:42)

标签:杂谈

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告。这是全国首份房租收入比方面的研究报告,在国家大力推进住房租赁市场建设,尤其是近期选择12个人口净流入城市作为试点的背景下,这一研究颇具现实指导价值。这份报告上周发布之后,引发了众多媒体的报道。


以下是报告的主要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。

一、研究背景


近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。


为了对各城市租客的房租负担能力进行考察,除12个中央点名的租赁市场试点城市外,本文另选取了38个常住人口大于户籍人口的样本城市,从房租收入比角度对这50个城市进行分析,并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。


二、房租收入比计算方法和衡量标准


房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。

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