中国楼市开始壮士断腕之旅!

 

中国楼市开始壮士断腕之旅!

侯宁说之四十一内容,后不让转发,故在博客重发以为纪念!


这个国庆长假也算热闹了,不仅出游人数接近五亿人次,出国游人数超过600万,约等于全美和日本来了一次人口大挪移,而且,黄金白银出现了周线级别的破位走势,让市场开始猜测美元人民币的可能走向。更为热闹且引人注目是,国人最关心的“房事”竟然不甘寂寞地曝出了“晴天霹雳”。

本来嘛,旅游长假晴空万里,人们都兴高采烈,偏偏楼市来个“半夜鸡叫”,北京、天津、苏州、郑州、无锡、成都、济南、合肥、武汉、南京都近20城几乎都在深夜颁布限购限贷等一系列调控政策,密度之高,强度之大,都超出了过往,使得关心房地产大爷的人们瞪大了眼睛,屏住了呼吸,生怕错过什么新的爆炸性政策继续出台!

可以说,在中国经济下行压力犹在,楼市“一度独锈”导致“离婚购房潮”的当下,这是有些出乎意料的。

当然,如果考虑到丑恶的离婚购房现象是剁么扭曲,考虑到楼市泡沫破裂是剁么吓人,政府下狠手打压房事投机潮倒也是可以理解的。毕竟,这是歪风,而且属于不刹车可能导致社会经济灾难的大歪风!

事实上,中国楼市绑架银行和政府已经很久了,有两个判断我一直都在说,第一,放不下土地财政,经济转型很难完成,实体经济只繁荣了房事,其他行业被抽血成病人;第二,放任13亿人为基数的投机疯狂炒作房子的金融属性,本身就是不负责任的渎职。政府为难,社会扭曲,百姓痛恨。

对此,政府高层应该也是很清楚的,所以才一直喊调控。然而在巨大的利益诱惑面前,喊破嗓子也是没用的,地方政府算计的是自己任上的那本帐,不为其谋求新的财源,其只能暂时寄生于房地产大爷。更何况,为了政绩,中国地方政府早已透彻财政多年,全靠央妈和房地产大爷勉力支撑。

“王佐断臂求生”,疼得很,难啊!

但从上半年“权威人士”关于经济转型L型的表态看,高层还是有头脑清醒的人在,只是“长痛不如短痛”说起来容易做起来难,壮士断腕不仅需要倒逼,还需要自身有足够的狠劲和勇气才行。莫非这一次是真的下定了决心告别房地产依赖?

本次国庆长假调控显然是“有组织有预谋的”,应该是此前中央高层经过观察和博弈在楼市调控上达成了一致,否则不可能有这次雷厉风行的全国性行动。首先,近20城于同一时间段密集公布调控措施,不再拘泥于原来的“一城一策”,这无疑是中央统一部署的结果。但各个城市的调控措施轻重不同,又给了地方政府一定“自治权”,这大概就是“民主集中制”的体现吧。

其次,在公布调控措施的同时,媒体又配合公布了对45家房地产商和中介机构的处罚新闻,从而表明了对房地产市场进行规范调控的力度和决心,这就是很明确的信号了。大有不知自制,休怪“言之不预也”的味道。

再次,于国庆长假期间泼一大瓢冷水给房地产市场,“及时”打破了原来所谓“金九银十”的房事规律,也算是醍醐灌顶般的严厉警告了!也是,炒楼者和房虫们都疯了,不拿鞭子抽打大约是很难醒的。之所以如此,怪就怪长期以来,中国楼市自2003年起就基本是只涨不跌,唯一在2008跌了一回,让任大炮坦言说如同“惊弓之鸟”,结果温总那届政府撑不住气了,急忙来个非常4+10,结果,股市反弹了一下,楼市倒是又火了,一直涨到现在。其间,中国楼市只在2014年小跌了一会儿,但到了9月央妈也撑不住气,调整了二套房认定标准,又给楼市注了点吗啡。而在今年2月降息放水,再给楼市注射春药,直接导致了深圳楼市的疯狂。

今年上半年的银行贷款记录是惊人的,比如七月总贷款4600多亿,4500多亿都贷给了买房者。更不用说银行理财金还有两万多亿给了房地产信托。如此,放水资金都往房市投机,实体经济还有救么?如果美国一直嚷嚷的加息“及时降临”引发炒房资金换汇大撤退,中国经济岂不也要上演日本当年的一幕?

或许,也正是因为这种惊心动魄的数据和事实,才促使中央在国庆前下决心给楼市刹车吧。无论如此,自己慢慢捅泡沫警告热衷炒楼者锁定炒楼资金,总比被人家一举收割来得好控制一些。

此前我一直讲,“高价去库存”利用的是“投资者”的贪婪和饥渴营销心理,虽然听起来荒诞,但或许也不失为一个妙招,因为毕竟它能给贪婪者以套牢的警告,还是让钢筋水泥锁定多印出来的过剩流动性。如此,可能兑换美元外流的偷鸡资金便已大大减少,而关系老百姓日常生活的菜篮子价格不就压力少了么?否则,什么“蒜你狠”“姜你军”的,普通百姓受不了。

 

而这一次,对深圳、郑州等城市的楼市调控不仅严厉,而且是不断加码。比如深圳,今年两会后就出了第一轮限购限贷调控措施,而半年后再度出台第二轮更加严厉的措施,直接对土地拍卖保证金开刀,提高至土地出让价的一半,且宣布要严查土地购置资金来源,就等于给不断冒出的“地王”上了断头铡。最丢人的“离婚买房”也没戏了,因为这次政策宣布:单身人士包括离异,只限购一套房。

总体看,本次国庆长假出台的楼市调控政策是非常有组织且非常严厉的一次统一行动,不仅措施到位,而且手段创新,似乎有了和“土地财政”“楼市依赖”决裂的味道。但也可以看出,本次调控主要还是在逐步去杠杆,针对的还主要是一二线核心城市的投资投机性购房炒房行为;而对于三四线城市,政府并没有采取任何措施,甚至有版本传言说还要鼓励三四线城市“搞活市场”。但问题是,三四线城市有那么大购买力和刚需么?

大家知道,中国房地产市场发展二十多年来,主要依托的是中国工业化和城市化运动带来的人口大转移,是中国改开带来的产业升级和创富运动带来了的生活方式导致的购买力大提升。这和美国当年大移民时代推动的资产积累和就业变动周期非常类似。这才有了著名的库兹涅茨长波周期。据此,这位美国经济学家提出了为期15--25年平均约20年的经济周期论,以此来划分建筑业的兴衰波动。这一理论后来在美英法德日比利时等国都得到了较好的印证。如今的中国呢?能摆脱这一周期魔咒么?

须知,从1994年狗年,中国海南第一次楼市泡沫破裂算起,至今已长达22年,已逼近了库兹涅茨曲线周期的尽头,就算中国政府再有回天之力来延缓房地产的衰运,也只剩下最多三个年头了。而国内实体经济经营者对吸血楼市深恶痛绝,老百姓对高房价骂声不止,更遑论国际“浑水”们早对做空中国虎视眈眈已久,就等适当的时机了。

有人当然会拿中国的城市化问题来说事儿,认为中国农村劳动力转移并未完成,城市化率还只有35%等等,还低于美国等发达国家城市化率,但问题是,撇开“户口”问题,中国城市化率早已超过53%,农村所剩人口大都是老弱病妇残幼,更何况,中国一个传统农业大国,在城市化化问题上根本无法和美国等后工业化国家相提并论,而且我们的城市服务水平也根本不足以支撑一个人口基数如此庞大的国家实现70%以上的城镇化率!

就此而论,我以为中国房地产市场的上涨周期的确到了结束的时候,“抛售刚需”会不断涌出,幸运的话,最多还有二三年“猫捉耗子”般的高位震荡反复,而到了2018年狗年、2019年猪年交汇之际,中国楼市将可能跌得“猪狗不如”(就算个比喻吧)!看看东三省经济和楼市困境吧,谁又能逃得过经济规律的神威呢?

2015年,中国政府将房地产税政策纳入国家计划,其间任职财科所所长的贾康数次吹风房地产税,2016年7月财政部长楼继伟又坦言该政策的推出有信息收集能力不足等障碍和利益集团的阻碍……

只是,“狼来了”喊多了,人们就麻木了,以为狼真的不会来!就好比美联储的嘴炮也开了一年多,会加息么?感谢这个伟大的财富制造和积累大时代,我们注定会见证很多历史时刻,包括全世界的,中国的,以及中国房事股事……