给“租购同权”立法,不能按下葫芦浮起瓢_谭浩俊

租购同权,是一个好办法,但决不能出现权利反转,损害购房者利益的现象!

给“租购同权”立法,不能按下葫芦浮起瓢_谭浩俊

据媒体报道,住建部有关负责人近日表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

给租房者享受基本公共服务方面的权利,鼓励居民通过租房解决住房问题,是构建“购租并举”房地产市场供应体系、打造多层次住房结构、多角度保障不同群体住房需求的重要手段。如果执行得好,执行得有力,对于稳定房地产市场、稳定房价、稳定广大居民的购房预期具有十分重要的作用。

有关方面计划通过立法明确租赁当事人的权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇,也可以说是为了发展房地产租赁市场做出的超前思考、超前谋划、超前部署,对于广大居民转变住房观念、正确处理好购房与租房关系、避免过度购房对工作和生活都带来过大压力、维护广大居民身心健康也是能够发挥积极作用的。

给“租购同权”立法,不能按下葫芦浮起瓢_谭浩俊

需要注意的是,由于基本公共服务领域存在比较大的缺陷,公共资源配置不合理的现象十分严重,优质公共资源向少数地区、少数单位、少数领域集中的问题十分突出,加上住房租赁市场也存在着许多不规范行为,如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈等,如果单从租房端行权,给租房人权利,新的矛盾和问题可能就会出现,甚至会出现按下葫芦浮起瓢的现象,租房者权利没解决好,新的权利缺失以及暴利领域又出现了。

首先哪些是基本公共服务,就是一个值得关注的问题。医疗、教育、社会保障等,都是基本公共服务。到底哪些可以纳入到租房者的权利范围之内,哪些不能纳入租房范围,是需要认真研究和思考的。“租购同权”,决不是一句权利相同、待遇相同就能解决的。基本公共服务范围不界定好,到头来,要么是一团乱麻,要么就是纸面上的权利。特别是学校,会放弃既得利益满足住房政策的调整吗?学校的“损失”谁来补呢?

确定了租房的基本公共服务范围,基本公共服务差异化带来的权利差异,又如何解决、资源如何配置,也是非常重要的问题。如果不解决好公共服务均等化、公共资源配置公平化的问题,租房者的权利,仍然难以得到落实,租房和购房的结局会是一样的。到时候,优质资源所在区域,租金带来的负担会高过购房。如此,“租购同权”,就成了租房者的另一种权利缺失了。不仅如此,还会伤害到购房者的权利。所以,解决基本公共服务领域的公平性、均等性问题,才是“租购”能否“同权”的关键。房价不能大涨,租金也不能大涨,才是需要达到的目的。而一旦赋予租房者与购房者相同的基本公共服务待遇,租金大涨是不可避免的。如何控制,可能比房价还难。

给“租购同权”立法,不能按下葫芦浮起瓢_谭浩俊

不仅如此,谁来主导住房租赁市场,也是一个需要关注的问题。因为,按照目前的格局,廉租房是由政府主导的,一般商品住房是由企业或个人主导的。特别是个人租房,很多是没有规矩、没有统一规则的。如果发展住房租赁市场,应当由谁来主导呢?国有企业该不该加入到住房租赁市场、成为住房租赁的主角呢?很显然,这是各方比较关注的问题。一旦国有企业在住房租赁市场唱起主角,市场的灵活性、稳定性就会受到影响,其他市场主体对住房租赁市场的积极性就会不高。因为,国有企业有政府背景,有其他市场主体所不具有的政府资源。最终,就无法形成有效竞争。所以,在住房租赁市场中,能否对国有企业、尤其是代表政府出现的国有企业比较合理的定位,是一个非常重要的问题。原则上,国有企业只能承担公共租赁房的职能,向低收入者提供廉租房,而不能从事其他住房租赁业务。所以,在“租购同权”问题上,确立租房主体、明确租房主体在市场上的定位,也是非常重要的。

解决住房问题的关键还是市场化,购房要市场化,租房也要市场化,租房到底应当享受多大的权利、在什么范围内享受权利,通过立法的方式明确,完全必要。前提是,权利的确定、认定十分关键,搞不好,就会按下葫芦浮起瓢,前面的权利问题没解决好,新的权利矛盾又出现了。购房者的权利还在空中飘,租房者的问题又发生了。在这方面,教训是非常深刻的。给“租购同权”立法,必须谨慎。

谭浩俊【原创】

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